REIC ชี้ ยอดขายบ้านมือสอง ครึ่งปีแรก! พุ่ง 1.8 แสนหน่วย โต 7.5 แสนล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศที่ประกาศขายในไตรมาส 2 ปี 2568 มีจำนวน 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.6 % และมีมูลค่า 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6 % เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนพบว่าจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 4.7%และมูลค่าเพิ่มขึ้น 26.4 %

สำหรับทรัพย์ที่ประกาศขายในไตรมาสนี้ ผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง ได้แก่ บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ มีจำนวน 68,834 หน่วย คิดเป็น 36.3 % แต่มีมูลค่ามากที่สุด 508,179 ล้านบาท คิดเป็น 67% ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมดและมีราคาเฉลี่ยสูงที่สุดคือ 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย

กรมบังคับคดี มีจำนวน 67,641 หน่วย มีมูลค่า 120,301 ล้านบาท สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวน 24,858 หน่วยและมีมูลค่า 44,393 ล้านบาท บริษัทบริหารสินทรัพย์ มีจำนวน 21,905 หน่วย และมีมูลค่า 58,347 ล้านบาท ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวน 6,144 หน่วย และมีมูลค่า 27,282 ล้านบาท

ส่วนประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุด ยังคงเป็นบ้านเดี่ยว 44.1 % ขณะที่ที่อยู่อาศัยเกือบทุกประเภทมีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น ยกเว้นห้องชุดที่มีหน่วยเพิ่มขึ้น 11.2% แต่มีมูลค่าลดลง 15.6% เนื่องจากมีห้องชุดมือสองที่ราคาถูกเข้ามาในตลาด ทำให้ราคาเฉลี่ยลดจาก 6 ล้านบาทในไตรมาส 2/2567 เหลือเฉลี่ย 4.3 ล้านบาทในไตรมาส 2/2568

“ราคาที่ประกาศขาย โดย 28.6% อยู่ระดับไม่เกิน 1 ล้านบาท ส่วนกลุ่มราคาไม่เกิน 7.50 ล้านบาทขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ตรงกันข้ามกับกลุ่มราคาเกิน 7.50 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีสัดส่วนสูงถึง 54.5 % ของมูลค่าตลาดทั้งหมด แต่ปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากอุปทานในตลาดมือสองระดับราคานี้ถูกดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง” 

โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการผ่อนปรน LTV ที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ช่วยให้ผู้ที่มีกำลังซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อีกทั้งที่อยู่อาศัยมือสองยังเป็นอีกทางเลือกสำคัญของผู้ซื้อ เพราะได้ทำเลใกล้เคียงกับโครงการใหม่แต่ในราคาที่ต่ำกว่า ส่งผลให้ความต้องการซื้อและการดูดซับตลาดในกลุ่มนี้สูงขึ้น

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง มีจำนวนหน่วยลดลง 8.6% และมูลค่าลดลง 11.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและเป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยมือสองทุกประเภท โดยบ้านเดี่ยวยังคงมีหน่วยการโอนฯมากที่สุดคิดเป็น 41.5%

ขณะที่ราคายังมีการโอนฯลดลงในทุกระดับราคา โดยหน่วยการโอนส่วนใหญ่อยู่ในช่วงราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทคิดเป็น 35.1% ของการโอนทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้

แม้ว่าการโอนฯที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวมเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน พบว่าจำนวนหน่วยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 18.2% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 16.8% ปัจจัยสำคัญที่เอื้อต่อการฟื้นตัวของตลาดบ้านมือสอง ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง

ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 22 เม.ย. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569 และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 3 ครั้ง ตั้งแต่ต้นปี2568 ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 1.50 % ปัจจัยเหล่านี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและเอื้อต่อการเข้าถึงสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อนอย่างมีนัยสำคัญ

นอกจากนี้ บ้านมือสองยังเป็นทางเลือกสำคัญของผู้ที่มีกำลังซื้อ เพราะสามารถได้ที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกับบ้านใหม่แต่ในราคาที่ถูกกว่า ทำให้ตลาดบ้านมือสองมีบทบาทในการรองรับความต้องการของผู้บริโภคท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และเป็นแรงสำคัญที่ช่วยพยุงการโอนกรรมสิทธิ์ โดยรวมไม่ให้หดตัวรุนแรง พร้อมทั้งมีแนวโน้มสนับสนุนให้การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568

เมื่อแยกรายจังหวัด ที่มีอันดับมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายสูงสุด 10 จังหวัดแรก ได้แก่ กรุงเทพฯนนทบุรี สมุทรปราการ ชลบุรี เชียงใหม่ ปทุมธานี ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี นครปฐม และระยอง มีสัดส่วนรวมกัน 79.5% ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ แสดงให้เห็นว่าอุปทานที่อยู่อาศัยมือสอง ยังคงมีการประกาศขายมากที่สุดในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลและจังหวัดท่องเที่ยวใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน

โดยกรุงเทพมีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายมากที่สุดรวม 43,274 หน่วย คิดเป็น 22.9 % มีมูลค่า 344,257 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 45.4% ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศและเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน พบว่ากรุงเทพฯมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้น 2.1 % แต่มีมูลค่าลดลง 10.9 % มีราคาประกาศขายเฉลี่ย 8 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีราคาเฉลี่ย 9.1 ล้านบาทต่อหน่วยและเป็นการประกาศขายห้องชุดมากที่สุด

ด้าน 10 จังหวัดที่มีมูลค่าโอนสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพ ชลบุรี ภูเก็ต นนทบุรี เชียงใหม่ สมุทรปราการ ปทุมธานี ระยองสงขลา และนครราชสีมา มีสัดส่วนรวมกัน 69.2% ของมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ซึ่งใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน

โดยกรุงเทพมีการโอนมากที่สุดจำนวน 10,028 หน่วย คิดเป็น 19.9 % และมีมูลค่า 28,621 ล้านบาท คิดเป็น 28.3 % และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน พบว่า จังหวัดที่มีมูลค่าโอนสูงสุด 10 อันดับแรก มีมูลค่าลดลงเกือบทุกจังหวัด โดยปทุมธานีมีมูลค่าลดลงมากที่สุด 18.7% ขณะที่สงขลาและนครราชสีมา มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 4.1 % และ 3.9% ตามลำดับ