อสังหาฯ ส่อซึมหนัก! ยอดโอนบ้านวูบ 80% รับพิษเศรษฐกิจดิ่งยาว

วันนี้ (20 ส.ค.68) ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA  เปิดเผยว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงหนัก โดยในครึ่งหลังปี 2568 ไม่สามารถฟื้นตัวขึ้นมาง่ายๆ และมีแนวโน้มทรุดตัวลง จากปัจจัยลบที่กดดันให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงต่อเนื่อง

โดยเป็นผลมาจากหลายปัจจัย เช่น หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงถึง 87-88% จากปีก่อน จากที่เคยสูงถึง 90% แม้หนี้จะลดลงไม่ได้เกิดจากเป็นคนไทยมีหนี้น้อยลง แต่เป็นเพราะธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ทำให้หนี้ใหม่ไม่เกิดขึ้น ขณะเดียวกัน นับตั้งแต่การเกิดเหตุแผ่นดินไหว การถูกเรียกเก็บภาษีเพิ่มจากสหรัฐฯ การส่งออกชะลอตัวลง หรือแม้แต่ ภาคการท่องเที่ยวของไทยที่เคยดีมาตลอดในช่วงหลายปี กลับซึมตัวลงอย่างต่อเนื่อง

“ทำให้ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ธุรกรรมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หดเหลือเพียง 1 ส่วน 4 ของช่วงเวลาปกติ คิดเป็น 80% หรือ ในระยะเวลา 1 ปี ยอดโอนบ้านพื้นที่กรุงเทพฯ อยู่ที่ 100,000 ล้านบาท แต่ผ่านไปแล้ว ครึ่งปี ยอดโอนบ้านเหลือแค่ 40,000-50,000 ล้านบาท เรียกว่าในช่วงระยะเวลา 6 เดือนที่ผ่านมา ยอดโอนบ้าน ทำได้เพียง 1 ส่วนเท่านั้น”

ทั้งนี้ คาดว่าภายในสิ้นปี 2568 ยอดโอนบ้านจะลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เนื่องจากสถานการณ์ไม่ดี ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา หากเทียบกับช่วงที่มียอดโอนสูงสุดคือ ระหว่าง 2561-2562 ยอดโอนสูงสุดอยู่ที่ 100,000 ยูนิต ถือว่าเป็นช่วงเวลาที่ดีมากๆ กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะดีทั้งราคาบ้าน คอนโด เนื่องจากแรงซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย

ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB Thai) เปิดเผยว่า ตั้งแต่เกิดแผ่นดินไหวในเดือนมี.ค.68 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าเป็นห่วง ซึ่งอาจจะได้เห็นการทำสงครามราคาเกิดขึ้น เนื่องจากปัจจัยด้านกำลังซื้อลดลง

ที่สำคัญสถาบันการเงินระวังการปล่อยสินเชื่อ เพราะตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ยังไม่ชัดเจน เนื่องจากสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ยังอยู่ในระดับสูงมาก หากตัวเลข SM ยังขึ้นต่อ ก็มีโอกาสที่เอ็นพีแอลจะเพิ่มขึ้นได้ ดังนั้น ตลาดอาจต้องรอเวลาระยะหนึ่งที่ต้องดูคุณภาพด้านเครดิตของลูกหนี้ดีขึ้น ส่งผลให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อ

“เดิมกลุ่มเปราะบางภาคอสังหาฯ คือกลุ่มบ้านต่ำ 3 ล้าน คุณภาพสินเชื่อเริ่มมีปัญหา ปัจจุบันลามมาที่ 3-5 ล้านบาท และเริ่มไปสู่ 10 ล้านบาท สะท้อนว่าเศรษฐกิจกำลังซึม จากระดับล่างไปสู่ระดับกลาง กังวลว่าตลาดบ้านจะเหมือนตลาดรถยนต์ปีก่อน ที่เกิดสงครามราคา (Price War) เพราะถ้าเป็นสงครามเมื่อไหร่ จะยิ่งฉุดให้ยิ่งแย่”

อย่างไรก็ตาม ปี 2568 อาจจะยังไม่เห็นสงครามราคาในตลาดอสังหาฯ ในโครงการใหญ่ อาจจะยังไม่ลดราคาแรงเพื่อเร่งขาย เร่งระบาย แต่อาจเกิดขึ้นแล้วในบางกลุ่มในอสังหาฯ ในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า บ้านเก่า เริ่มเห็นการแข่งขันการลดราคามากขึ้น เพื่อระบายสินค้าออกก่อน

ทั้งนี้ สิ่งที่ต้องระวังหากโครงการอสังหาฯ ขนาดเล็กที่ผู้ประกอบการยอมลดราคามากๆ เพื่อให้ขายได้ เพราะต้องการสภาพคล่อง หากสถานการณ์แย่ลง (ช็อกหนัก) ทำให้การระดมทุนลำบาก ถ้าตลาดหุ้นกู้มีปัญหาจะยิ่งหนักกว่านี้ เพราะจะกระทบสภาพคล่องผู้ประกอบการ สุดท้ายตลาดอสังหาฯ จะมีปัญหาแย่ลง