บิ๊กอสังหาฯ ยกโมเดลญี่ปุ่น คงดอกเบี้ยบ้าน 3% นาน 20 ปี หนุนคนไทยมีบ้าน
ต้นกุมภาฯ อีจัน
13 กันยายน 2567
วันนี้ (13 ก.ย.67) นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) เปิดเผยถึงกรณีนโยบายของรัฐบาลที่ น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี ได้แถลงต่อสภา จำนวน 10 ข้อ ว่า สำหรับข้อที่สำคัญที่สุดคือการแก้หนี้ครัวเรือน เพราะไทยมีปัญหาเรื่องหนี้พอสมควร แม้ครัวเรือนมีรายได้ ขณะเดียวกันก็มีหนี้ก้อนใหญ่ ซึ่งหนี้ที่เห็นในเครดิตบูโร เป็นแค่หนี้ส่วนหนึ่ง เพราะในสังคมไทยยังมีหนี้นอกระบบ ดังนั้น เห็นด้วยกับรัฐบาลที่เป็นเรื่องแรกๆ ที่ต้องแก้ไข
“เพราะการเป็นหนี้ทำให้พลังของผู้บริโภคในการซื้อของต่อไปเป็นไปได้ยากขึ้น โดยเฉพาะของที่ต้องใช้การกู้เยอะๆ เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย“นางเกษรากล่าว
ข่าวน่าสนใจอื่น
นางเกษรากล่าวว่า ปัญหาดังกล่าวส่งผลต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีรีเจกต์ (การปฏิเสธการให้สินเชื่อ) เนื่องจาก 1.ลูกค้ามีหนี้เดิมที่ต้องจ่ายสูงอยู่แล้ว ทำให้รายได้ที่เหมือนจะจ่ายราคาบ้านได้ไม่สามารถทำให้ลูกค้ากู้ได้ตามราคาบ้านที่เหมาะสม และ 2.รายได้ของคนโตช้ากว่าต้นทุนของการทำอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ
ปัจจุบัน เมื่อรายได้ลูกค้าไม่เพียงต่อการชำระหนี้ที่อยู่อาศัย เพราะเป็นการกู้หนี้ระยะยาว จาก 2 ปัจจัยนี้ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ยอดค่อนข้างตกในปัจจุบัน
นางเกษรากล่าวว่า ด้านการปรับโครงสร้างหนี้ โดยรัฐบาลมุ่งประเด็นด้านการไม่ก่อให้เกิดความเคยชินว่าเป็นหนี้แล้วมีคนช่วย ซึ่งเครื่องมือที่รัฐบาลจะใช้คือธนาคารภาครัฐ และธนาคารพาณิชย์ โดยความคิดเห็นส่วนตัว สินเชื่อบ้านควรเป็นประเภทหนี้ที่นำมาช่วยแก้ปัญหาได้ เพราะลูกหนี้บางรายผ่านการกู้บ้านมาแล้ว จริงๆ บ้านสามารถขยายได้มากขึ้น อาจจะมีการรวมหนี้ หรือกู้ในบ้านที่มีการคืนหนี้มากขึ้น และนำเงินไปเคลียร์หนี้นอกระบบ
“ซึ่งเป็นวิธีที่แอบสนับสนุน แต่ยังไม่มีรายละเอียดมาก แต่คิดว่าเป็นหนึ่งในวิธีการที่รัฐบาลจะคิด”นางเกษรากล่าว
นางเกษรากล่าวว่า ขณะที่ความคิดการแฮร์คัทหนี้ (haircut) และการปรับอัตราเงินนำส่งเงินสมทบกองทุนฟื้นฟูฯ (FIDF fee) จากธนาคารพาณิชย์อัตรา 0.46% ต่อปี เหลือที่ 0.23% อาจช่วยลดการรีเจกต์มากขึ้นนั้น มองว่าการแก้ปัญหาดังกล่าว ต้องย้อนกลับไปที่ต้นเหตุว่าเกิดการรีเจกต์ จากรายได้ และหนี้ในอดีตของคน
แต่หากจะให้เสนอวิธีแก้ ประเทศไทยมีวิธีการกู้สินเชื่อธนาคาร และดอกเบี้ย เช่น กู้บ้าน 30 ปี ตอนนี้ล้านละ 6,000 บาท ซึ่งต้องใช้เงิน 6,000 บาท ในการกู้ 1 ล้านบาท
นั่นเป็นเพราะว่าระบบธนาคารมีการคาดคะเนว่าดอกเบี้ยใน 30 ปีมีการขึ้นและลง ธนาคารจึงใช้อัตราดอกเบี้ยสูงในการคิดคำนวณ แต่ถ้าหากพิจารณาโมเดลของประเทศญี่ปุ่น จะมีการคิดอัตราดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 2% ใน 20 ปี
ดังนั้น การคำนวณสามารถให้สินเชื่อเริ่มต้น 1 ล้านบาท ใช้เงิน 2,000 บาท เพราะไม่มีความเสี่ยงที่ธนาคารต้องกังวล ซึ่งนโยบายมาจากธนาคารภาครัฐ
“ลองมาคิดดูเราไม่จำเป็นต้องให้ดอกเบี้ยแบบนี้กับทุกคน ให้เฉพาะกับคนที่ปัจจุบันกลไกตลาดยังช่วยเหลือไม่ได้ และภาครัฐต้องเข้ามาช่วย อยากเชียร์ว่าต้องช่วยในวิธีการทำให้กลไกตลาดอื่นๆ ไม่เสีย คือช่วยในกลไกของการทำให้ค่าเผื่อของแบงก์ไม่ต้องมี ทำให้ดอกเบี้ยลดในระยะยาว ทำให้บ้านราคา 1 ล้าน คนที่มีเงินเดือน 1 หมื่นบาทสามารถมีบ้านได้“นางเกษรากล่าว
นางเกษรากล่าวว่า ค่าเผื่อของการกู้ธนาคารคืออะไรนั้น โดยปกติจะเห็นเนมดอกเบี้ยธนาคาร เช่น 1 ล้านบาท ธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 6,000 บาท ซึ่งธนาคารจะคิดดอกเบี้ยผ่อนชำระ 6% และความเป็นจริงการผ่อนช่วงแรกจะคิดแค่ 3% ซึ่ง 6% เกิดขึ้นจากที่ใน 30 ปีอัตราจะมีการขึ้น-ลง จึงมีการเผื่อและตั้ง 6% เป็นตัวต้น
อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้กลไกตลาดยังทำไม่ได้ ต้องเป็นเรื่องของรัฐบาลเข้ามาช่วยเหลือ หากบอกว่ามีอัตราคงที่กำหนดขึ้นมา 20 ปี อยู่ที่ 3% ดังนั้น ดอกเบี้ยเวลาชาร์จไม่ต้องคิดค่าเผื่อ เพราะดอกเบี้ยคงที่ 3% ตลอด 20 ปี
“ซึ่งให้มีการคิดไปเลยที่ล้านละ 3,000 บาท ผู้มีเงินเดือน 9,000 บาทสามารถซื้อบ้านได้แล้ว แต่ถ้าล้านละ 6,000 บาท ต้องมีเงินเดือน 18,000 บาทถึงซื้อได้ ในบ้านราคาเท่ากัน หรืออาจจะเริ่มที่บ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท”นางเกษรากล่าว